2021.7.7

高すぎるオフィスの原状回復工事！削減に繋がるチェックリスト

オフィスや店舗を移転する際に発生する原状回復工事を少しでも安くしたいと思いませんか？

チェックリストを活用して原状回復費用を削減する方法を今回はお伝えします。

間違った方法を使ってしまうと、時間の無駄となり削減することがかなり難しくなりますから、スムーズな退去ができるように、ぜひチェックしてみましょう。

削減チェックリスト

1. 解約予告は解約日の何日前か賃貸借契約書で確認。
2. 【重要】原状回復が必要か賃貸借契約書・特約で確認。
3. 通常損耗（経年劣化）はどちらの負担で原状回復をするのか契約書で確認。
4. 原状回復にあたって、ハウスクリーニングなどが必要かどうか確認。
5. 【重要】工事業者が指定されているかどうか、賃貸借契約書・特約で確認。
6. 原状回復工事をどこまで実施するか（スケルトンなのか、最低限内装がある状態なのか）契約書で確認。
7. 工事業者に見積書を貰えるスケジュールを確認（現地調査の日程等確認）。
8. 原状回復工事の見積もり範囲が契約内容と同じであるか確認。
9. 原状回復工事で使用するクロスなどのグレードが契約と同じであるか確認。
10. 原状回復工事の見積書に記載された工事内容に過剰な部分がないか確認。
11. 共用部の養生範囲が適切か原状回復の見積書で確認。
12. 見積もり金額が適正であるか確認
13. 交渉し適切な金額に原状回復工事を削減

順番にチェックすべき点を詳しく確認していきましょう。

賃貸借契約書・特約を確認

原状回復工事を発注する前に、まず賃貸借契約書と特約の内容を確認します。

一般的ではありませんが、原状回復工事が不要という契約になっていることもあります。

また、通常損耗を誰の負担で回復させるのか確認しましょう。オフィスや店舗などの事業用物件は、通常損耗や経年劣化も入居者負担となっていることが一般的です。

※居住用物件の経年劣化、通常損耗は賃貸人（ビルオーナー）の負担が一般的です。

ガイドラインの誤解

オフィスや店舗でも国土交通省が策定した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が必ず適応になると誤解している方がいらっしゃいます。

そもそも、ガイドラインは、マンションやアパートなど一般の居住用物件を想定し策定されたものであり、オフィスや店舗など事業用物件に適応されないこともあります。

実際の判例でもガイドラインが適応になったケースもあれば、ガイドラインの適応は相応しくないと判断されたケースもあります。

そこで重要になるのが、賃貸借契約の「入口」である契約時に「どのような契約を結んだのか」です。

ハウスクリーニング特約

スモールオフィスなどで内装工事をせずにそのまま使用し、退去時にハウスクリーニングを入居者負担で行うことになっている契約もあります。

誰がハウスクリーニングをいつ行うのか、契約書で確認しましょう。もし曖昧であればトラブルになる可能性がありますので、早急に打ち合わせを行い書面で残しておくようにしましょう。

オフィスビルなどで工事業者が指定されている

ビルの価値を保つ目的で原状回復を含めた工事が可能な業者をビルオーナーが指定していることが一般的です。

指定業者に発注する場合、通常は解約日までに工事を終わらせる事が必須です。指定業者に工事を依頼する場合は競争原理が働かないこともあり原状回復工事が高額になりがちです。余裕をもって指定業者と交渉するためにもできるだけ早く見積書を入手しましょう。

提出された見積書の内訳を確認し査定することで適切な価格になるように協議し削減することができますから、ご安心ください。

居抜きで入居したときに要注意！原状回復でどこまで戻すのか

契約内容にもよりますが、居抜きで入居したから同じ状態で退去すれば良いこともあれば、スケルトンまで戻す必要があるケースもあります。

居抜き入居の多くは、以前の入居者が原状回復すべきことも含め移譲されるからです。

また、オフィス物件に多い最低限の内装にするのか、店舗物件に多いスケルトンにするのか、確認することも重要です。

原状回復するのは必要な範囲のみ

原状回復工事の見積もりの中で契約内容からすると、必要のない工事が入っていることがあります。

どこから共用部分なのか、しっかりと区分確認しながら原状回復工事の範囲を確認しましょう。

とはいえ、専門的な知識がないと難しい分野です。専門家に相談されることをおすすめします。

グレードに注意

スケルトンに戻す場合は該当しませんが、最低限の内装が整った状態に戻す場合やクロスの貼り換えが必要な契約の場合、使用するグレードに注意が必要です。賃貸人（ビルオーナー）からすると、とても重要な要素ですので、ただ安い物で良いと言う訳ではありません。ビルのグレードに合わせた選択が必要になります。

また、使用していたクロスが製造中止になり代替品となる場合は特に注意しましょう。

過剰工事が含まれていることも

不動産や建設に詳しくないと、なかなか難しいことですが、工事内容が過剰になっていないか確認することが必要です。

同様に養生の範囲も過剰になっていないか確認するようにしましょう。

見積もり金額が適正か確認

他の工事業者に相見積もりを取得し相場を確認する方法と、原状回復工事のコンサルティング会社に査定を依頼する方法があります。

相見積もりを取得する際、業者が指定されていることをしっかりと伝えることが大切です。場合によっては業者の指定を外してもらう交渉を行い、変更することも可能ではありますがその可能性は低く、原状回復工事費用が安くなるとは限りません。

見積もり金額の内訳や、単価についてより詳しく知りたい方は、「オフィス移転に必要な原状回復の単価」という記事でさらに詳しく紹介していますので、併せて参考にしてみてください。

原状回復費の見積もりがあまりに高い場合、交渉で減額する

あまりに原状回復費の見積もりが高すぎるようであれば、減額交渉をすべきでしょう。

交渉のポイントは『原状回復は交渉で減額可能。』の記事でも詳しく解説していますので、併せてご覧ください。

交渉は基本的にプロの業者への依頼が吉

とはいえ、指定業者が決まっている物件の原状回復費削減交渉は、相見積もりをとっても物件を熟知している指定業者と削減交渉をするのは相当知識がないと難しい交渉です。

そのため、交渉に関して豊富な知識とノウハウを持っている業者に依頼する方が良い結果になる場合が多いです。

交渉代行を業者に依頼するメリットとデメリットは以下の通りです。

交渉代行を業者に依頼するメリット/デメリット

まず、交渉代行を業者に依頼することにより、移転担当者の業務負担が大幅に削減されます。

入居工事や移転作業等の準備で移転担当者の業務はかなり逼迫している時期ですので、この業務を軽減するだけでも相当のメリットがあります。

また、専門知識を有する者同士の交渉になりますので、適正な金額での見積もりになることが期待できます。

しかしながら、全ての交渉代行業者が正しいプロセスを踏んで交渉に臨んでくれる訳ではありません。

中には強引な交渉で指定業者や賃貸人（ビルオーナー）からクレームが来たり、ありえない削減率をうたい文句に交渉代行業務を受注したりする業者が見受けられます。

まずは無料相談OK！JLAにお気軽にご連絡下さい。

御社のご状況を考慮して、賃貸人（ビルオーナー）との良好な関係を保持した上での最適な提案をさせていただきます。

多くの企業に選んで頂いている当社にまずはご相談下さい。

【原状回復費削減率平均20%以上】JLAの実績

プロジェクト実績

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まとめ

賃貸アパートや賃貸マンションの原状回復であれば、消費者センターに電話をして相談することもできますが、事業者はそうはいきません。

原状回復費用を削減できる情報を集め交渉したとしても、歩み寄りがみられず難航することもあります。

工事業者が指定されているのであれば、減額協議も含めて、原状回復工事の査定をコンサルティング会社に依頼してしまった方が時間的にも費用的にも効率的であるのは間違いありません。

株式会社JLAでは、成果報酬で原状回復工事の査定から減額協議まで行っております。原状回復費用の削減ポイントは早め早めの対応です。ぜひ、お気軽にお問い合わせください。