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OWNEDMEDIA オフィス・事務所移転時の
原状回復費削減ノウハウ

2021.7.7

高すぎる原状回復工事!チェックリストで削減しよう

原状回復コストダウン


オフィスや店舗を移転する際に発生する原状回復の見積もりが高額で驚き納得いかないとき、退去費用を削減する方法があることをご存知でしょうか。

間違った方法を使ってしまうと、時間の無駄となり削減することができません。

スムーズな退去ができるように、ぜひチェックしてみましょう。

削減チェックリスト

  1. 原状回復が必要か賃貸借契約書・特約で確認。
  2. 通常損耗(経年劣化)はどちらの負担で原状回復をするのか契約書で確認。
  3. 原状回復にあたって、ハウスクリーニングなどが必要かどうか確認。
  4. 工事業者が指定されているかどうか、賃貸借契約書・特約で確認。
  5. 原状回復工事をどこまで実施するか(スケルトンなのか、最低限内装がある状態なのか)契約書で確認。
  6. 原状回復工事の見積もり範囲が契約内容と同じであるか確認。
  7. 原状回復工事で使用するクロスなどのグレードが契約と同じであるか確認。
  8. 原状回復工事の見積書に記載された工事内容に過剰な部分がないか確認。
  9. 共用部の養生範囲が適切か原状回復の見積書で確認。
  10. 見積もり金額が適正であるか確認
  11. 交渉し適切な金額に原状回復工事を削減

順番にチェックすべき点を詳しく確認していきましょう。

賃貸借契約書・特約を確認

賃貸借契約書

原状回復工事が高すぎると考えたのなら、まず賃貸借契約書と特約の内容を確認します。

一般的ではありませんが、原状回復工事が不要という契約になっていることもあります。

また、通常損耗を誰の負担で回復させるのか確認しましょう。オフィスや店舗などの事業用物件は、通常損耗や経年劣化も入居者負担となっていることが一般的です。

※居住用物件の経年劣化、通常損耗は賃貸人(ビルオーナー)の負担が一般的です。

ガイドラインの誤解

オフィスや店舗でも国土交通省が策定した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が必ず適応になると誤解している方がいらっしゃいます。

そもそも、ガイドラインは、マンションやアパートなど一般の居住用物件を想定し策定されたものであり、オフィスや店舗など事業用物件に適応されないこともあります。

実際の判例でもガイドラインが適応になったケースもあれば、ガイドラインの適応は相応しくないと判断されたケースもあります。

そこで重要になるのが、賃貸借契約の「入口」である契約時に「どのような契約を結んだのか」です。

ハウスクリーニング特約

スモールオフィスなどで内装工事をせずにそのまま使用し、退去時にハウスクリーニングを入居者負担で行うことになっている契約もあります。

誰がハウスクリーニングをいつ行うのか、契約書で確認しましょう。もし曖昧であればトラブルになる可能性がありますので、早急に打ち合わせを行い書面で残しておくようにしましょう。

オフィスビルなどで工事業者が指定されている

ビルの価値を保つ目的で原状回復を含めた工事が可能な業者をビルオーナーが指定していることがあります。

指定業者の場合、競争が働かないこともあり原状回復工事が高額になりがちです。

しかし、提出された見積書の内訳を確認し査定することで適切な価格になるように協議し削減することができますから、ご安心ください。

居抜きで入居したときに要注意!原状回復でどこまで戻すのか

契約内容にもよりますが、居抜きで入居したから同じ状態で退去すれば良いこともあれば、スケルトンまで戻す必要があるケースもあります。

居抜き入居の多くは、以前の入居者が原状回復すべきことも含め移譲されるからです。

また、オフィス物件に多い最低限の内装にするのか、店舗物件に多いスケルトンにするのか、確認することも重要です。

原状回復するのは必要な範囲のみ

原状回復工事の見積もりの中で契約内容からすると、必要のない工事が入っていることがあります。

どこから共用部分なのか、しっかりと区分確認しながら原状回復工事の範囲を確認しましょう。

グレードに注意

スケルトンに戻す場合は該当しませんが、最低限の内装が整った状態に戻す場合やクロスの貼り換えが必要な契約の場合、使用するグレードに注意が必要です。

使用していたクロスが製造中止になり代替品となる場合は特に注意しましょう。

過剰工事が含まれていることも

不動産や建設に詳しくないと、なかなか難しいことですが、工事内容が過剰になっていないか確認することが必要です。

同様に養生の範囲も過剰になっていないか確認するようにしましょう。

見積もり金額が適正か確認

他の工事業者に相見積もりを取得し相場を確認する方法と、原状回復工事のコンサルティング会社に査定を依頼する方法があります。

相見積もりを取得する際、業者が指定されていることをしっかりと伝えることが大切です。場合によっては業者の指定を外してもらう交渉を行い、変更することも可能ではありますがその可能性は低く、原状回復工事費用が安くなるとは限りません。

まとめ

原状回復コスト

賃貸アパートや賃貸マンションの原状回復であれば、消費者センターに電話をして相談することもできますが、事業者はそうはいきません。

原状回復費用を削減できる情報を集め交渉したとしても、歩み寄りがみられず難航することもあります。

工事業者が指定されているのであれば、減額協議も含めて、原状回復工事の査定をコンサルティング会社に依頼してしまった方が時間的にも費用的にも効率的であるのは間違いありません。

株式会社JLAでは、成果報酬で原状回復工事の査定から減額協議まで行っております。原状回復費用の削減ポイントは早め早めの対応です。ぜひ、お気軽にお問い合わせください。

この記事を書いた人

柳澤 英一郎

 

株式会社JLA 執行役員 
「原状回復」コンサルタント

過去2000件以上の査定経験がある。 ◇担当者からの一言 ゼネコンや大手デベロッパーなど多くの見積書で査定を行ってきました。 各社で特徴や利益構造も異なりますが、公平かつ適正な査定を見据えて、毎案件を確然たる意識で対処いたします。

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