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オフィス・店舗の移転に関するトラブルを解決するオフィス・店舗の移転に関するトラブルを解決する 

オフィス・店舗の移転に関するトラブルを解決する

建築・不動産業界の原状回復工事のトラブルや課題

賃貸オフィス(事務所)や店舗の賃貸物件の移転予算は、移転元の原状回復工事費用と移転先の入居工事費用が大部分を占めています。

この「原状回復工事費用」と「入居工事費用(特に入居B工事費用)」に関して、ビルオーナーとテナント企業の間で、建築・不動産に関わる情報格差があります。

また契約の際、テナント企業に制約のある賃貸借契約書を結ぶことが一般的であり、ビル側(ビルオーナー、または管理会社)指定の工事業者に発注をしなければならないため、工事単価や項目もビル指定の工事業者から提示される価格で交渉することなく発注せざるを得ない状況にあります。

本来は退去前や入居前に契約上にある、A工事・B工事・C工事の区分割合、通常損耗、経年劣化、指定業者の有無、居抜きの制約、賃料の計算、敷金返還の時期など、特約となる様な内容を解釈しておかないとトラブルの原因となります。弁護士の法務チェックでは前述までの精査は難しく、水面下でのトラブルとなる事例が多いことから事業用での判例は多くありません。

建築・不動産業界の課題

A工事、B工事、C工事の区分割合の難しさ

A工事、B工事、C工事の区分割合の難しさ事務所、店舗の内装に関係する工事は、A工事、B工事、C工事の3種類に分けられます。A工事とはエントランスや外壁、エレベーターなど共用部における建物オーナーが全額負担する工事、B工事とはテナントの要望による建物に影響を及ぼす間仕切り壁・電気・空調・消防に関する工事、C工事とは建物に影響を及ぼさない電話・LANのインフラ工事でB工事、C工事はテナントとなる企業が費用を負担します。

A工事、B工事、C工事の区分や割合は、入居前に取り交わす賃貸借契約書、特約で定めますが、B工事の範囲がテナントにとって非常にわかりにくいこともあり、工事範囲が大きくなり予想よりも金額が高くなる事例が多々あります。

事業用オフィス移転・原状回復に関わる課題

オフィス移転に関わる課題ビルオーナー、管理会社側から提出された原状回復工事費用、入居B工事費用は、正しい知識と経験がないと、A工事・B工事・C工事の区分割合や、特約による制約条件など、内容に関して適切な判断が出来ません。

また、ビル側の指定した工事業者を使わず、他業者で入退去工事の査定、施工を行い(事前にビルオーナー、または管理会社の承諾が必要)費用の減額を実現したとしても、工事内容の認識の違いによって、是正工事による借主負担となる追加費用の発生、粗雑な工事による設備不良による損害賠償の発生など、トラブルに発展する事例もあります。また、顧問弁護士が介入しても事業用物件の判例は多くなく、トラブル原因を本質的に解決するための不動産建築の知識不足に欠ける場合が見受けられます。入居当時から資産除去債務を正しく行い、A工事・B工事・C工事の区分割合、敷金返還の時期、経年劣化や通常損耗、使用状況、また耐用年数などガイドラインの観点も考慮して、退去する際の水際対策を行うべきです。

原状回復B工事に関するトラブルと課題

原状回復B工事に関するトラブルと課題 オフィス・店舗移転に限らず、不動産のトラブルで最も多いのは、原状回復工事です。トラブルが多いため国土交通省は原状回復ガイドラインを定めましたが、住居用であり事業用ではありません。結果、賃貸借契約書・特約の内容を確認し原状回復を行う義務がテナント企業様に求められるのですが、そもそも賃借契約書を確認しても内容があいまいで、工事区分の範囲が不明瞭になってしまう問題や、相応の手続きを行うことで契約内容を変更し、原状回復を行わずに居抜きオフィスとして退去するケースもあり、原状回復を巡る問題は複雑です。

さらに、B工事は市場競争が働かないなどの理由で高額になってしまうのですが、目安となる相場や坪単価がないことも拍車をかけ、9割のテナント企業様が減額することができず発注してしまっています。

移転プロジェクトの課題解決

移転プロジェクトの課題解決 事務所、店舗の移転はテナント企業様にとって予算よりもコストアップを許容せざるを得ない実情があります。

1. 退去日までに原状回復を完了している義務がある
2. 内装工事の区分、費用分担割合が説明を受けてもわかりにくい
3. 今後のことを考慮し、貸主・借主の関係性を維持する必要がある
4. 通常業務に加えて、移転関連業務が増えており、時間的精神的余裕がない
5. オフィスビル特有のルールや不動産業界の慣習に慣れていない
6. 坪単価や相場は、賃貸する物件やエリア、契約内容によって工事範囲が異なるため、目安にならない
7. 交渉しようにも、根拠が不明であるがために、交渉できない

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