2020.11.10

原状回復工事の相場は坪3万円～30万円

原状回復工事の相場を坪単価で確認すると、3万円～30万円と大きく差があり、一般的に小規模オフィスは安め、大規模オフィスやハイグレードビルは高めです。

例えば、500坪クラスで、坪単価8万円だとしたら4,000万円、坪単価が5万円だとしたら2,500万円です。

原状回復工事の相場

• 小規模オフィス：坪単価3万円～５万円
• 中規模オフィス：坪単価5万円～７万円
• 大規模オフィス：坪単価８万円～1２万円

なぜ、原状回復工事で10倍以上の差が出てしまうのか、解説していきたいと思います。

原状回復工事の相場に影響するポイント

店舗、飲食店

店舗や飲食店の場合、水回りを大きく変更していることが多く、水回りの工事費用が嵩み事務所に比べ原状回復工事の費用が高くなります。研究室を設けている企業の場合も同様です。

こだわりの内装

ショールームや来客用の会議室、重役室などで、暖炉を設ける、シャンデリアに自動昇降機能を設けるなど特殊な内装工事をしている場合やクリニックでレントゲン室を設けている場合は、原状回復工事が高くなります。

逆にいえば、内装工事をほぼしていない事務所や、仕切り（壁）を設けていなかった場合、原状回復工事費用は抑えられます。

資材価格、処分費の変動

原状回復工事に用いる資材、撤去した壁や電線、パイプなどの処分費は、毎月のように変動しています。さらに、地域によって工賃、輸送費が異なります。同じ内装で同じ大きさだからといって原状回復工事の費用が同じになるとは限りません。

入居しているビル

入退館システムや空調コントロール設備など、入居しているビルによって、原状回復工事でシステム変更が必要になるケースがあります。昔ながらの雑居ビルよりも、新しいビルの方が原状回復工事の相場は高くなるとお考えください。

経年劣化・通常損耗

通常、経年劣化や通常損耗の部分に関して、原状回復する必要はありません。しかしながら、入居時に取り交わした賃貸借契約書に「経年劣化、通常損耗についても原状回復に含める」というような文言がある場合など、経年劣化、通常損耗の分も事業用の原状回復工事には入ってくるケースが多々あります。

指定業者で市場原理が働かない

オフィス、店舗の場合、原状回復工事の業者を指定しているケースがほとんどのため市場原理が働かず価格が高くなりがちです。工事業者が指定されていたとしても、諦める必要はありません。金額交渉で原状回復工事費用を削減できる可能性があります。

相場が曖昧だから、トラブルもある

原状回復に限ったことではなく、世の中全般として曖昧な契約には、トラブルがつきものです。実際、原状回復を巡ってトラブルが多発したため、国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を定めました。

ガイドラインが適応になるケース

国土交通省が定めた原状回復のガイドラインは一般住居用のため、事業用となるオフィスや店舗は除外されています。しかし、マンションの一室を事務所にしているなど、スモールオフィスで住居用と使用状況に差がないとされガイドラインが適応されたケースもあります。また、トラブルになるであろう「原状回復の定義」がガイドラインに記載されているため、オフィスや店舗であっても参考になる点があります。

＜参考：ガイドラインにおける原状回復の定義＞

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」

⇒ただ事業用のオフィスや店舗は賃貸借契約の特約により、原状回復は賃借人が借りた当時の状態に戻す制約となります。

最初に出された原状回復工事の見積もりは高い

最初に出された原状回復工事の見積もりは、やや高いと思って間違いありません。

少なくとも下記をチェックしましょう。

• 本来必要のない工事が含まれていないか
• グレードアップまでされていないか（タイルカーペットや照明器具、またはブラインドなど）
• 廃棄物の車両台数や数量が適切か
• 共用部の養生範囲や資材は過剰となっていないか
• 可能なら以前の入居者が行った原状回復工事の内訳と金額を出してもらい、今回の原状回復工事を比較しておく
• 入居時の内装工事の区分（借主負担or貸主負担）をチェックし比較する

原状回復工事は交渉が必須

市場原理が働かない指定業者による原状回復工事であるならば、交渉は必須です。

当然ながら交渉するには、それなりの知識と経験が必要です。毎年のようにオフィスを移転する企業でもない限り、知識不足、経験不足により、意図したように交渉が進まず、原状回復工事の費用が削減できないことが考えられます。場合によっては、交渉期間が長くなり予定通りの工事ができず、本来必要なかった費用が増えてしまう可能性も考えられます。

原状回復工事のリスクを回避するためにも、適切な費用にするためにも、専門家に依頼するのがベストでしょう。

JLAでは完全成果報酬で原状回復工事のコンサルティングを行っています。お気軽にお問い合わせください。