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原状回復費削減ノウハウ

2020.12.24

事業用における原状回復工事の経年劣化・自然損耗・通常損耗とは


原状回復工事において経年劣化、自然損耗、通常損耗による費用は入居者(賃貸人)負担ではなくオーナー負担になり、特別損耗は入居者(賃貸人)の負担になるのが、住居用の賃貸では一般的です。

店舗やオフィスの場合、賃貸借契約書や特約によっては入居者の負担としている場合がほとんどです。

まずは、経年劣化、自然損耗、通常損耗について把握していきましょう。

経年劣化・自然損耗とは、何もしなくても劣化すること

ゴムや金属、木材など、何もしなくても劣化していくことを経年劣化といいます。「入居していなくても、劣化していく部分」です。

例えば、ゴムは空気中の酸素やオゾン、紫外線によって経年劣化していき寿命を迎えます。また、金属は酸化しサビが出てきますし、塗装は日光によって変色します。

経年劣化は経年変化とも言われ、不動産や資産では自然損耗ということもあります。

通常損耗とは、通常の使用状態での損耗のこと

通常損耗とは、通常の使用状態で損耗してしまうことで、下記のようなことが該当します。

  • 家具をカーペットの上に置いていたら、カーペットが凹んだ。
  • 定期的にフィルターを掃除し空調設備を使っていたら、設備が劣化した。
  • 壁の画鋲跡。

本来、経年劣化(自然損耗)と通常損耗は別の意味ですが、賃貸不動産では、経年劣化(自然損耗)と通常損耗を同じ意味として用いることが多いです。

なお、住居用の賃貸物件の経年劣化、通常損耗は、大家さん(オーナー)負担で原状回復工事を行うことになっています。※国土交通省:原状回復ガイドライン及び2020年4月施行の改正民法(賃貸借契約した日時により適応法令が異なるので注意)による。

特別損耗は、入居者負担で原状回復

特別損耗は、入居者負担で原状回復

経年劣化(自然損耗)、通常損耗に該当しない損耗のことを特別損耗といい、住居用、事業用に関係なく入居者(賃貸人)の負担で原状回復工事が必要になります。

  • キャスターによるフローリングの凹み。
  • 設備故障をオーナーに伝えずに放置した結果、発生した問題(壁のしみなど)。
  • 釘壁の穴。

オフィス、店舗における費用負担の区分

先ほどもお伝えしたように、オフィスや店舗は、通常損耗を入居者の負担とする場合がほとんどです。賃貸借契約書や賃貸借契約書に付随した特約で「退去時のクロス貼り換え塗装、床材の貼り換え」などが定められていますので、確認するようにしましょう。

但し、マンションを利用した小規模オフィスで、「使用実態が居住用と同じであるから原状回復ガイドラインを適応し通常損耗は建物オーナーの負担」とされた判例や、オフィスビルの賃貸借契約で「原状回復条項に基づき、通常の使用による損耗、汚損をも除去し、賃借当時の状態に原状回復して返還する義務がある」とした判例があるため、使用実態、契約内容、契約時期(入居年)によって流動的になると考えられます。

原状回復の負担を低減させるために、まず見積もり

特別損耗は、入居者負担で原状回復

退去前に、どこを原状回復させる必要があるのか、原状回復工事の見積もりを行いましょう。特に事業用物件では退去までに原状回復工事を完了させる必要がありますから、交渉する時間も考えて余裕を持って依頼することがポイントです。

原状回復工事の見積もりで、経年劣化(自然損耗)、通常損耗による工事なのか、特別損耗による工事なのか把握しましょう。また、A工事、B工事、C工事の区分も把握しましょう。

次に、工事内容が賃貸借契約書や特約で定めた費用負担、内容になっているか確認します。

また、入居時よりも良い状態にするグレードアップになっていないかの確認も必要です。例えば、トイレをシャワートイレにする、壁紙の仕様を高価なものに変更する、コンセント、スイッチを高価なものに変更するなどがグレードアップに該当します。グレードアップは建物の価値を上げるため、大家さん(建物オーナー)の負担が適切ですが、原状回復工事に含まれている場合もあるので注意が必要です。

次に、原状回復工事について交渉し、入居者が負担する必要がないものを省き、原状回復の費用を低減しましょう。

プロに原状回復の内容を確認してもらい負担低減

事業用物件の場合、原状回復工事の内容を詳細まで把握することが難しく、原状回復工事を指定業者で行う必要があるなど、コストが非常に高くなりがちです。

価格交渉しようにも、見積書の明細や説明を受けても工事内容を把握できないケースや適切な価格が不明であることが多く、交渉できないこともあります。また、退去時のトラブルで裁判にもなる部分が原状回復です。

そこで、スマートに適切な負担で原状回復工事を行うのであれば、プロの力を使うことをおすすめします。プロの力を使えば、理解しがたい工事明細の内容が把握でき原状回復工事の価格交渉(低減)がスマートに行えます。

当然、プロの力を使うには別途費用が発生しますが、100%成果報酬(B工事のみ)で報酬金額は原状回復工事の見積もりから削減できた金額以内(依頼内容、状況により割合が異なる)ですので、トータルコストを削減できます。

まずは無料で相談できますので、オフィス店舗から退去されるときは相談してみてはいかがでしょうか。

この記事を書いた人

柳澤 英一郎

 

株式会社JLA 執行役員 
「原状回復」コンサルタント

過去2000件以上の査定経験がある。 ◇担当者からの一言 ゼネコンや大手デベロッパーなど多くの見積書で査定を行ってきました。 各社で特徴や利益構造も異なりますが、公平かつ適正な査定を見据えて、毎案件を確然たる意識で対処いたします。

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